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Año I - Nº07
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Cristina De Caro. Abogada Prestamos Consorciales Mantenimiento de Ascensores Cover Group - Asesores de Seguros S.A.

Inmuebles

Alquileres: la renta ya no es una atractiva inversión

Hace más de una década alquilar una propiedad era un negocio alternativo, hoy el nivel de ganancia llega apenas al 5 o 6%. Aunque según los inquilinos las repactaciones de los contratos llegan a tener un 100% de aumento.
Para ampliar el acceso a la vivienda buscan reducir 25% la cuota de los créditos hipotecarios destinados a los inquilinos.

La rentabilidad que genera un inmueble en alquiler se redujo un 50% en la última década.
Un ejemplo aportado por el medio especializado Reporte Inmobiliario sostiene que "un departamento de 3 ambientes con dependencias, en Barrio Norte, con un precio estimado en 132.000 dólares, está generando un alquiler de 2.300 pesos mensuales, incluidas las expensas", su analista Germán Gómez Picasso expresa "las propiedades son compradas con fines de inversión por lo que se pueden avalar mayores aumentos, mientras que los alquileres son abonados por asalariados que no pueden convalidar grandes aumentos en los alquileres, ya que la limitación es básicamente el ingreso, que se suman al aumento del resto de los bienes de consumo".

El alquiler de viviendas, según el INDEC aumentaron 7,2% desde diciembre del año pasado mientras la inflación subió el 3%.
Los empresarios del sector señalan que cuando se vencen los convenios, a los dos años en el caso de las propiedades para vivienda y a los 3 años en el de locales comerciales, la repactación tiene fuertes ajustes.

Alquileres en alzaEn viviendas, los aumentos promedio al renovar el contrato oscilan el 30 o 40% del valor de las mensualidades.
En este sentido, Radamés Marini de la Asociación de Inquilinos, expresó que "Los propietarios especulan con que, para el inquilino, mudarse es todavía más caro y por eso piden precios exorbitantes. Los inquilinos no tienen otra que pagar el aumento o irse a un lugar más chico".

El año pasado, el Gobierno anunció el lanzamiento de créditos para vivienda con cuotas similares a un alquiler. Aunque no prospero mucho la idea. Ahora los bancos buscan impulsar los créditos destinados a los inquilinos pero necesitan que el Estado financie parcialmente la operatoria.

El denominado Plan Inquilinos estableció que el monto del financiamiento debe vincularse con el alquiler. Pero aún no hay soluciones para los dos millones de familias con problemas habitacionales en la Argentina.

Servicios Públicos

Aumentó el agua en la Provincia de Buenos Aires

Comenzó a aplicarse un incremento del 15 % en el valor del metro cúbico de agua que se suministra a industrias y comercios de la provincia de Buenos Aires. La suba es retroactiva a mayo. Alcanza a los consorcios de propietarios ya que no estén dentro de la categoría de usuarios residenciales.

Lo confirmó el subsecretario de Servicios Públicos bonaerense, Luis Sanguinetti, que aclaró que el aumento -que será retroactivo al 1° de mayo pasado- no se implementará para los usuarios residenciales. El funcionario expresó que "al mismo tiempo se va hacia una categorización de aquellas unidades que revisten como familiares, pero que en realidad son comercios que hacen uso del agua como los lavaderos, que abonan como si fuera una casa de familia".

El decreto 953/07 establece un precio que fluctuará entre $0,317 y $0,397 el metro cúbico, la empresa prestataria del servicio (Aguas Bonaerenses SA), tiene alrededor de 2.500.000 usuarios, estimándose que el aumento alcanzará a unos 2500 clientes industriales y a los nuevos emprendimientos inmobiliarios en construcción.

Agua = $$$Para el caso de edificios bajo el régimen de propiedad horizontal se establece que "se facturará al consorcio un consumo presunto por unidad funcional de 30 metros cúbicos mensuales, al precio general para el servicio medido, más el precio correspondiente al servicio cloacal hasta el momento de instalación de un medidor común, o la finalización del trámite de alta de cliente de cada una de las unidades funcionales" y aclara que se aplicara en los consorcios que actualmente "los servicios de agua y cloacas no estén dentro de la categoría de usuarios residenciales con consumo medido, y cuyas unidades funcionales no tengan tales servicios facturados como unidades independientes por el régimen medido".

Según explicaciones de la cartera de servicios públicos bonaerense este aumento se dispuso "a raíz del creciente desarrollo inmobiliario que se viene registrando en el territorio bonaerense, con el consecuente empleo de cada vez mayores cantidades de agua" y se estipula que quedan exceptuados de la medida los emprendimientos constructivos que se realizan bajo programas sociales encarados por los gobiernos nacional, provincial o municipales, así como aquellos usuarios que estén beneficiados por el programa de tarifa de interés social.

Prevención

La seguridad en el hogar

Un alto porcentaje de los accidentes se producen en el hogar. Recomendaciones para disminuir los riesgos:

  • Cuando cocine, utilice las hornallas de atrás y coloque los mangos hacia adentro. Así evitará que los líquidos calientes puedan derramarse y quemar a los niños.
  • Mantenga limpio el horno de la cocina: la grasa acumulada aumenta la probabilidad de incendio.
  • Los fósforos y encendedores deben estar fuera del alcance de los niños.
  • Cuide que los chicos no se queden solos en la cocina.
  • Si alguien sufre quemaduras: no toque la herida, aplique agua fría y llame cuanto antes a un centro médico especializado.
  • Limpie cualquier líquido que se derrame sobre el piso: evitará resbalones y caídas.
  • Identifique con etiquetas todos los envases con productos inflamables y/o tóxicos. Y recuerde que deben estar resguardados en un lugar seguro, lejos del alcance de los chicos.
  • Si usa sustancias inflamables, hágalo en lugares abiertos, ventilados y lejos del fuego porque al tomar contacto con altas temperaturas pueden provocar explosiones o incendios.
  • Si en su casa hay escaleras, coloque una barrera de seguridad para que no suban o bajen los chicos que gatean o que recién empiezan a caminar
Con acciones diarias de autoprotección se pueden reducir los accidentes:
  • Las escaleras no son un lugar para que los chicos jueguen. Enséñele a sus hijos que no deben subir y bajar salteando escalones ni empujar.
  • No encere las escaleras porque aumenta el riesgo de caída.
  • Coloque barandas a ambos lados de las escaleras. Más aún, si hay chicos o ancianos.
  • Las estufas y calefactores deben estar alejados de los cortinados, muebles o cualquier otro elemento combustible.
  • Recuerde que está prohibido colocar calefones en los baños, y que las únicas estufas permitidas en los dormitorios son las de tiro balanceado.
  • Controle que la llama de la cocina y de las estufas sea de color azul. Si es amarilla significa que produce monóxido de carbono. » En ese caso, llame a un gasista.
  • Cuando encienda estufas, mantenga ventilados los ambientes.
  • Si está descalzo o mojado, no abra la heladera ni toque electrodomésticos. El lavarropas y el televisor, como cualquier otro artefacto pueden provocar descargas eléctricas.
  • Los cables de los electrodomésticos deben estar en buenas condiciones de su uso para evitar cortocircuitos e incendios.
  • Si sale de su casa por unos días, apague todos los electrodomésticos y corte el gas.
Fuente: Defensa Civil - Dirección General de Defensa Civil dependiente de la Subsecretaría de Emergencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Seguros contra incendio

El 70% de los edificios no cuenta con seguros adecuados contra incendios

Una gran responsabilidad para el administrador.

En la Argentina, el 70% de los inmuebles no cuentan con un seguro que resulte suficiente para cubrir los costos de un incendio como el que se observó de este tipo de sucesos. A su vez, la gran mayoría de los propietarios de inmuebles no se protegen por las consecuencias de lo que pueda pasar en sus propiedades en alquiler.

Edificios a fuego lentoDespués del incendio que destruyó parte del edificio de la avenida Pueyrredón al 1300 y que se cobró la vida de dos personas, el problema en los edificios va mucho más allá de las salidas de emergencia y elementos de extinción. Son las pólizas que contratan los consorcios, con coberturas que se toman como para cumplir con la obligación legal de contar con un seguro de este tipo, pero en general por montos sensiblemente inferiores a los que resultan suficientes como para cubrir los potenciales daños que pueden ser originados.

Consultado al respecto por Infobae.com, Francisco Astelarra, presidente de la Asociación Argentina de Compañías de Seguros (AACS), mencionó que “hay estimaciones que indican que más del 70% de los inmuebles en Argentina están mal asegurados o bien no tienen coberturas contra incendios”. Los seguros integrales de consorcios operan por prorrateo entre los propietarios, es decir, que se aplica un porcentaje determinado –en función del daño ocasionado al edificio– por sobre la suma asegurada. Así, por ejemplo, si se hubiera quemado todo el edificio y suponiendo que el valor del mismo fuera de $3 millones y los daños ocasionados fueran del 50%, el monto implicado sería de $1,5 millones. Si la cobertura contratada al seguro por el consorcio fuera de $2 millones –con el objeto de pagar un menor costo, lo cual se ve reflejado en menores expensas, cuestión que muchas veces se debe a presiones de los mismos propietarios–, la compañía de seguros sólo desembolsaría $1 millón, y ello no resultaría suficiente.

Para Astelarra, si bien en el caso de Barrio Norte aún no se conoce el tipo de cobertura que había –por ahora sólo se sabe que la aseguradora contratada es MAPFRE–, “lo que se debe decir es que en general el monto asegurado en consorcios es por cifras muy bajas, con un mínimo impuesto por ley de $1 millón, que en definitiva no termina cubriendo los verdaderos valores de los espacios comunes o de la propiedad afectada”.

Otro tema que destacó el titular de la AACS es que en este caso, el que habitaba el departamento donde se originó el incendio era inquilino, y ante estas circunstancias cualquier tipo de acción legal que se tenga que hacer se hará contra el propietario.

“En general, el dueño del departamento que alquila su inmueble no tiene conciencia de la necesidad de tomar un seguro por cualquier cosa que suceda allí y que en definitiva no está en sus manos”, indicó Astelarra, para quien ante este lamentable suceso “podría surgir la necesidad de hacer obligatoria la cobertura de responsabilidad civil para este tipo de riesgos, aunque aún es muy prematuro hablar de ello”. Al respecto, aclaró que pese a lo que muchos pueden llegar a pensar “un seguro de incendio es muy barato, cada $100.000 se debe pagar en promedio $70 / $80 anuales”.

Sin dudas, los propietarios de las unidades en los edificios deberían solicitar información al respecto porque las cifras son preocupantes, y ante una eventualidad como la ocurrida el domingo pasado, si no están debidamente cubiertos los costos de reparación, deberán recaer en manos de los propietarios de los departamentos.

Palumbo noticias
Año I
Edición Nº 07
Editor: Ing. Pedro Palumbo
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