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Año I - Nº06
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Los problemas mas comunes: Filtraciones

Filtraciones y mala convivencia, al tope de las peleas entre vecino

La humedad en paredes comunes es el problema más frecuente. También olores, suciedad y discusiones con administradores de consorcios. En el 80% de los casos que van a mediación, hay acuerdo entre vecinos.

Romeo es jubilado y hace 67 años vive en un departamento en Constitución. Hace cuatro meses, en el terreno pegado a su edificio y donde antes había una bailanta, empezaron a construir un edificio. "Al hacer la obra me rajaron dos paredes. Las arreglé y se volvieron a romper. Fuimos a mediación y me dijeron que las iban a reparar, pero aún no lo hicieron. Tal vez tenga que hacer juicio, pero lo único que quiero es que les pasen un poco de revoque y las pinten".

¿Por qué se pelean los porteños entre sí? El caso de Romeo (que no quiso dar su apellido para no tener problemas) es un ejemplo de la principal causa: filtraciones de humedad y daños en medianeras.

El segundo motivo de canas verdes son los problemas de convivencia, como olores molestos y suciedad en espacios comunes de edificios. En un CGP comunal de la Ciudad contaron: "Una señora vivía en un departamento con 20 gatos, y los vecinos se quejaban por los olores. Fueron a mediación y acordaron que se llevaría algunos de los animales a una asociación protectora y se quedaría con menos".
Los datos surgen del servicio de Mediación Comunitaria que ofrece la Defensoría del Pueblo. De los 188 pedidos de mediación que hubo en los primeros cinco meses del año, 80 fueron por filtraciones y 36 por problemas de convivencia. En las mediaciones que ofrece la Subsecretaría porteña de Justicia, a través de los 15 CGP, manejan cifras similares.

El tercer motivo son las discusiones con los administradores de consorcios. Es que cerca del 80% de los porteños vive en edificios o departamentos en propiedad horizontal. Los aumentos de expensas (principalmente por las subas salariales a los encargados) y la falta de mantenimiento de los edificios son dos de las principales quejas de los consorcistas a sus administradores.
Otro gran foco de conflicto: los ruidos molestos. Un caso es el de Silvia Noemí Gómez, de Congreso: "Vivo arriba de un restorán. El inquilino del local instaló extractores de humo, y a la noche lleva gente a cantar y tocar la guitarra hasta cualquier hora. Hace meses que no podemos dormir, los ruidos son permanentes".

A Romeo y Silvia la mediación no les solucionó sus problemas. Pero en la mayoría de los casos los resultados son favorables. "En un 80% de los trámites, hay acuerdo. A veces no se respeta lo pactado y vuelve el conflicto, pero en general la gente cumple", contó Nora Cattaneo, encargada de Mediación de la Defensoría.

Este servicio comenzó a popularizarse hace diez años, para evitar llegar a juicio con conflictos que pueden resolverse dialogando. "La mediación es un servicio gratuito basado en la buena voluntad de la gente. A veces los problemas son simples, pero la relación entre los vecinos está tan desgastada que el diálogo se rompe por la bronca. Los mediadores invitan a las partes en forma voluntaria y se hacen las audiencias. El mediador no impone ningún criterio, sino que va acercando a las partes", comentó Alicia Pierini, defensora del Pueblo.

Si bien todo conflicto puede ser mediable, hay algunos que usualmente no calzan en este sistema. Como cuando se denuncia un delito. Los divorcios o las disputas por dinero en general se resuelven en mediaciones pero de tipo judicial, no en el servicio vecinal de la Defensoría o los CGP.

También hay mediaciones colectivas o entre vecinos, y empresas contra empresas. Cattaneo recordó: "Hace cuatro años, vecinos de Parque Chacabuco vinieron a quejarse porque decían que AUSA no mantenía bien los terrenos bajo la autopista 25 de Mayo, y que el lugar estaba sucio y era inseguro. Se acordó que la concesionaria iluminara el lugar, lo limpiara y que cerrara algunos locales vacíos donde la gente afirmaba que se juntaban ladrones".

Mediacion y Arbitraje Fuente:
Clarin

E. Brailovsky y Asociados Cristina De Caro. Abogada Prestamos Consorciales Mantenimiento de Ascensores

¿Qué es la Mediación y el Arbitraje?

Resolución de conflictos

Mediacion y ArbitrajeLa Mediación Comunitaria es el acercamiento de los ciudadanos a sus derechos elementales, ofrece un espacio gratuito, voluntario, confidencial, que no requiere de asistencia letrada.
A través de un tercero neutral que participa como mediador comunitario, se asiste a las partes para ayudarlas a modificar la dinámica de la relación conflictiva, producto de la convivencia. Se utiliza el diálogo como medio para reforzar la cultura de la pacificación.


En la Ciudad de Buenos Aires existe el Programa Mediación Comunitaria y Resolución Alternativa de Conflictos como responsabilidad primaria mejorar la calidad de vida de los vecinos a través del ofrecimiento de una instancia participativa, gratuita y colaborativa en la cual resolver conflictos.

Los mediadores son un equipo interdisciplinario entrenado en procesos de mediación y facilitación en reuniones públicas, o que convoquen a gran cantidad de personas.
Su trabajo consiste en organizar y planificar los encuentros, promover la participación de todos los interesados y arbitrar los medios a fin de lograr decisiones consensuadas. Son convocados para intervenir en distintos ámbitos abordando temáticas diversas, entre las que se encuentran el uso del espacio público, materias de prevención del delito, salud, cultura, problemas comunitarios masivos, etc. Para acceder a una Mediación Comunitaria dirigirse a los CGP Comunales o a Mediación Comunitaria, Lima 221, piso 3º, Tel: 5371- 4936.

Por otra parte, El Ministerio de Justicia, Seguridad y Derechos Humanos de la Nación fomentó, a partir de Septiembre de 1990, la instauración de los métodos alternativos de resolución de conflictos, poniendo especial énfasis en la mediación. Con dicho objetivo, se creó por Resolución N° 192 de la Subsecretaría de Justicia, el Programa Social de Servicio Jurídico y Formación Jurídica Comunitaria, comprensivo de diversos centros, originariamente denominados de “Consulta Conciliación y Arbitraje” (cuatro centros ubicados en los barrios de Liniers (Cuzco 220), Caballito (Campichuelo 553), Monserrat (Av. Belgrano 1177) y la Boca (Aráoz de Lamadrid 676).
En el año 1998 se creó el Plan Social de Asistencia Jurídica a la Comunidad conformado por los Programas de Mediación Comunitaria, de Protección Jurídica a la Comunidad, de Capacitación a la comunidad, en tareas de asistencia jurídica y de difusión de los Derechos de la Comunidad.

¿Qué es el Arbitraje?
El arbitraje es un procedimiento alternativo de resolución de disputas mediante el cual dos o más partes someten a un tercero neutral (árbitro o tribunal arbitral) la decisión respecto de un conflicto actual, potencial o futuro, otorgándole facultades resolutorias para que sus diferencias sean resueltas de manera definitiva.
Las resoluciones que adopten los árbitros serán de cumplimiento obligatorio para las partes.

Las cuestiones que pueden ser sometidas a Arbitraje pueden ser:
-Cuestiones de derecho de consumidores y usuarios (conflictos con empresas prestadoras servicio de internet, medicina prepaga, telefonía fija y móvil, televisión por cable, planes de ahorro previo, electrodomésticos, tiempo compartido, indumentaria, etc.)
-Disputas civiles (excepto cuestiones de derecho de familia).
-Disputas comerciales (cuestiones con entidades bancarias y/o financieras, compañías de seguros, automotores, contratos comerciales).
-Conflictos de consorcios de copropietarios (excepto cobro de expensas).

Por otra parte también existen los llamados Amigables Componedores, que actuarán como árbitros de equidad. Las partes podrán establecer que el árbitro o los árbitros actúen como amigables componedores. La cuestión será sustanciada sin sujeción a formas legales y los árbitros procederán según su leal saber y entender, a verdad sabida y buena fe guardada. El procedimiento podrá extenderse hasta 3 meses como máximo.
Podrá acceder a un Arbitraje se puede acudir a la sede del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Venezuela 842 (1095) - Teléfono: 4338-4900 (líneas rotativas) 0810-333-3676
Por otro lado se ha creado en el ámbito de la Fundación Reunión de Administradores, el Tribunal Arbitral de la Propiedad Horizontal (TAPHRA) y está compuesto por diez integrantes designados por concurso privado: cuatro (4) abogados y seis (6) Administradores de propiedad horizontal

El procedimiento arbitral ofrece importantes y notables ventajas, entre las que se destacan:
-El árbitro es un profesional independiente, experto e imparcial elegido libremente por las partes del listado del Tribunal.
-El procedimiento es más flexible, informal y rápido (cabe citar como ejemplo que la apelación es limitada).
-La confidencialidad del proceso; el laudo es vinculante en virtud del «compromiso arbitral» que suscriben las partes con expresa renuncia a todo otro fuero o jurisdicción y el acatamiento del Reglamento General del TAPHRA.
-La posibilidad de ejecutar el laudo asimilado a una sentencia.
-El bajo costo en relación a un juicio ordinario. El arancel -que se abona al momento de interponer la demanda- es del 1% del monto del juicio y en caso de no poseer monto, es de tres (3) jus; al finalizar el proceso se deberá abonar en conjunto un 5% del monto total o el equivalente a ocho (8) jus en concepto de honorarios, resultando las partes solidariamente responsables respecto del pago de los mismos.
-Los tiempos son más rápidos que los de la justicia ordinaria.

Para contactarse dirigirse a: Uruguay 459 2° piso, Tel: 4373-2594/ 4371-3174, email:
info@taphra.org.ar

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Enemigo Invisible - Monoxido de Carbono

Ante la ola de frío

El enemigo invisible

Llego el frió y comienzan los problemas de todos los años, el eterno enemigo invisible siempre aparece en escena, en nuestro país el "Monóxido de Carbono" se ha transformado en la tercera causa de muerte para todas las edades, afectando mayormente niños y ancianos.



Los accidentes pueden ser evitados con acciones cotidianas de prevención. Las instalaciones precarias de artefactos de gas, la falta de mantenimiento, el deterioro de los mismos, pueden generar la acumulación de monóxido de carbono, una sustancia altamente toxica y difícil de advertir que puede provocar hasta la muerte.

¿Qué es el monóxido de Carbono?
El Monóxido de Carbono es producido por la combustión incompleta del gas natural, el gas licuado, el kerosén, la gasolina y combustibles como: madera, carbón, papel, aceite entre otros.

¿Cuáles son sus efectos?
El Monóxido de Carbono combinado con la hemoglobina de la sangre forma carboxihemoglobina a una velocidad de 200 veces mayor que el oxígeno provocando asfixia y hasta la muerte de la persona en concentraciones muy altas.
Los síntomas son: Confusión, Mareo, Dolor de cabeza, Zumbido de oídos, Nauseas, Vómitos, Palpitaciones, Parálisis, Convulsiones.

Algunas recomendaciones útiles a tener en cuenta y evitar accidentes de intoxicación hogareña por el monóxido de carbono:
-En los distintos ambientes de la casa donde funcione un artefacto a gas (calefón, horno, estufa o cualquier artefacto con llama abierta) debe existir buena ventilación. Debido a que este consume oxigeno, pudiendo provocar asfixia
-Al ausentarse del hogar cierre la llave de paso del gas.
-Limpie periódicamente los filtros de la campana extractora de la cocina.
-Controle el buen funcionamiento de todos los artefactos a gas presentes en el hogar.
-Controle que la llama del artefacto sea de color azul, si fuera amarilla significa que está produciendo monóxido de carbono. En ese caso apague el artefacto y haga revisar el quemador por un gasista matriculado.
-Asegúrese que el conducto de evacuación de gases de combustión de sus artefactos no esté obstruido, abollado o desconectado.
-La instalación de artefactos de gas en los ambientes, deberán responder a las normas de instalaciones domiciliarias de gas y ser efectuadas por gasista matriculados.
-Si percibe olor a gas dentro de la vivienda no accione llaves de luz o artefactos eléctricos. Cierre la llave de paso de gas, y ventile el ambiente abriendo puertas y ventanas.
-Tenga anotado en un lugar visible de la casa el número telefónico de los bomberos, de su servidor de gas y de emergencias. Hágalo saber a todos los miembros de la familia.
-Recuerde que están prohibidas las estufas que no sean de tiro balanceados, en dormitorios u otros lugares cerrados de la casa. Tampoco está permitido instalar calefones o termotanques en baños o ambientes similares.
-No se acueste a dormir o a descansar con artefactos de llama abierta encendidos (aun con el piloto del calefón), es peligroso y sin ventilación permanente puede ser mortal.
-No permita que los niños manipulen garrafas o artefactos de gas.
-Evite los braseros en las viviendas ya que representa alto riesgo.
-Evite usar el horno para la calefacción.
-Vigile si hay zonas ennegrecidas sobre paredes y cielorrasos cercanos a cañerías de descargas de gas, indican que en el ambiente puede haber monóxido de carbono y consecuentemente puede ser mortal.
Ante situaciones de riesgo, no dude en llamar a la línea de emergencias 103, durante las 24 horas.

Fuente: Defensa Civil - Dirección General de Defensa Civil dependiente de la Subsecretaría de Emergencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Inmuebles

Más controles sobre la venta de propiedades

A partir del 30 de junio antes de vender una propiedad habrá que informar a la AFIP. Quienes pongan en venta una propiedad tendrán que informarle a la AFIP el valor publicado y el monto por el cual fue escriturada. El organismo podrá exigir una tasación adicional.

El plan de "Formalización fiscal del sector inmobiliario" que lleva adelante la AFIP comenzó con la implementación de un registro obligatorio en el cuál se inscribieron alrededor de 22.000 inmobiliarias. Según el Gobierno estas medidas buscan acotar la evasión en las operaciones inmobiliarias, con la finalidad de que las escrituras se hagan por el valor real de venta. Este registro no abarca sólo a las inmobiliarias: también a los particulares que compren o vendan sus propiedades sin pasar por un intermediario. Esta inscripción funcionará como un requisito para que los escribanos validen la transacción.

El titular de la AFIP, Alberto Abad sostuvo: "A esta nueva etapa la llamamos de trazabilidad (o seguimiento)". Significa que quien pone en venta un inmueble tendrá que empezar a informar a la AFIP, a través de Internet, sobre qué ofrece y cuánto dinero pide. Luego, cuando esa propiedad se escriture, haremos la comparación entre el precio informado y el que figura en la escritura.Construccion de edificios
Por otro lado esgrimió que “Estamos estudiando el mercado para fijar un piso a partir del cual quedarán alcanzadas". El organismo elaborará una "tabla de valores de referencia", por la cual se fijarán precios según la zona en que esté ubicado el inmueble.
Por último la AFIP se reservará el derecho de hacer un cotejo definitivo de los valores de oferta y escrituración. Será respecto del valor de referencia que figure en su propia tabla o contra una tasación específica.

Para entender el procedimiento:
El inmueble que salga a la venta deberá ser anotado en un registro de la AFIP, por Internet, indicando el precio pedido por el vendedor. Este trámite estará a cargo de la inmobiliaria, o del dueño si es entre particulares. Una vez producida la venta, se deberá informar por Internet a la AFIP el precio final de la operación.La AFIP emitirá un comprobante que deberá presentarse ante la escribanía al momento de concretar la operación.
Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria (CIA), Carlos Sotelo, consideró que la medida implica "poner en duda cómo los ciudadanos hacen sus declaraciones, en lugar de que el organismo recaudador compruebe quiénes están evadiendo".
En el 2006, la AFIP denunció ante la Justicia penal 1.588 casos de evasión, que le habrían provocado al Estado un perjuicio de 650 millones de pesos.

Construccion

Obras sin permiso del Consorcio

Hay copropietarios que se atreven a construir, pintar, refaccionar o demoler más allá de los límites de sus departamentos. Lo hacen sin pedir la autorización del consorcio o, a veces, a pesar de la oposición del consorcio.
¿Puedo hacer una obra en mi departamento sin avisarle al consorcio?

Tanto el reglamento de copropiedad como la ley 13512 de Propiedad Horizontal, impiden al dueño del departamento edificar o hacer obras de refacción que puedan perjudicar a los demás cohabitantes, alterar la estética del edificio o poner en peligro su estructura. Esta norma rige para edificios, dúplex, PH y para toda vivienda sujeta a un reglamento de copropiedad.

El quincho en la terraza .
Los propietarios del último piso suelen arrogarse el derecho de construir un quincho o un jardín de invierno, sin respetar la propiedad en común de la terraza. Conflictos similares aparecen con las edificaciones de una sola planta, conocidas como PH, compuestas de dos o tres casas vinculadas por un pasillo, cuando el dueño de la vivienda del medio construye una pieza en la terraza, que tapa la luz del sol al vecino del fondo, o el propietario del frente utiliza el jardín común a ambos como estacionamiento para su auto. Cualquiera de estas modificaciones está prohibida si no es autorizada por el consorcio.

Pintura del frente.
El propietario podrá, por ejemplo, pintar el interior del departamento del color que más le guste, pero sólo dentro de los límites internos de la vivienda. No le será permitido, en cambio, utilizar ese color sobre la fachada del edificio, porque el frente se considera un bien común de los copropietarios.

Paredes internas.
Nadie puede impedir al propietario de un departamento demoler una pared interna para hacer una ampliación. Pero debe dar aviso al encargado del edificio y al consejo de administración para que juntos consulten los planos de obra con el arquitecto, y éste determine que la innovación no afecta ningún elemento vital que haga peligrar la estructura de la construcción.

Aire Acondicionado.
Los problemas por la instalación de equipos de aire acondicionado, se cuentan entre los más frecuentes. Porque los aparatos se ubican hacia patios interiores y caen las gotitas de líquido refrigerante al piso o porque se colocan con vista al frente del edificio, estropeando su aspecto estético.

Ventanas.
Algunos propietarios cambian las ventanas del frente, ya sean fijas o basculantes por otras que desentonan con las originales. A veces agrandan la abertura o hacen un boquete sin autorización y colocan otra ventana para permitir la entrada de más luz natural, afectando la armonía de la edificación.

Cerramiento en balcones.
El copropietario no puede decidir por sí solo realizar el cerramiento de su balcón, salvo cuando esgrima cuestiones de seguridad. Entonces podrá colocar un entramado de alambre o una reja de hierro, pero siempre que se conserve el estilo general del edificio. La protección deberá tener el color de la baranda de seguridad original y las características similares a las ya colocadas por otros copropietarios.

¿Puedo colocar una ventana sobre la pared medianera?
Es común ver en aquellos edificios que lindan con terrenos o playas de estacionamiento, cómo se desperdigan por la pared medianera ventanas de distintas formas y tamaños. El consorcio suele autorizarlas porque no comprometen la fachada del edificio, pero de todos modos, se incurre en una infracción, que el propietario vecino tiene derecho a denunciar.

¿Qué ocurre si hago la obra sin autorización del consorcio?
Cualquier tipo de modificación en un departamento, debe ser evaluada por el consorcio, que luego de la debida petición, dará su conformidad o se opondrá a la innovación. Para impedir la obra, basta con la negativa de uno solo de los copropietarios. Si a pesar de la prohibición, el copropietario se obstina en su emprendimiento y sigue adelante, el consejo de administración puede exigirle la demolición de lo construido y el retorno a su estado original. También sus vecinos pueden denunciarlo ante la Municipalidad, por violación a la ley 13512 o iniciar un juicio en el fuero civil por daños y perjuicios.

¿Qué pasa si no es posible demoler lo construido? El consorcio puede exigir una indemnización a la persona que lo construyó. El resarcimiento será proporcional al daño que le ocasione al consorcio y se distribuirá entre los demás copropietarios.
Fuente :
LegalPH

Palumbo noticias
Año I
Edición Nº 06
Editor: Ing. Pedro Palumbo
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Ambrosetti 92 1º "A" Capital Federal
Rivadavia 14350 R. Mejía - Pcia. Buenos Aires
SUSCRIPCIÓN: correodelectores@palumboadministraciones.com

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