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Año I - Nº09
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Administración

Hoy estamos decididos a que nuestra profesión se jerarquice

El 23 de noviembre en el salón auditorio de la Federación Argentina de Municipios (FAM) se realizó la 15º Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina organizada por la Fundación Reunión de Administradores (FRA).

Las entidades de Administradores (Fundación Reunión de Administradores (FRA), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI)) participaron de la 15º Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina y acordaron institucionalmente trabajar por la profesión.
El presidente de FRA, Jorge Hernández, inauguró la jornada expresando que :"Estamos aquí, las distintas instituciones que competimos pero que nos hemos dado cuenta y hemos acordado que nuestra profesión está por sobre nuestros intereses institucionales. Hoy la profesión está aquí y las instituciones por debajo”.
Las entidades de Administradores trabajan en el proyecto de ley de Colegio Público de Administradores de la Ciudad y en ese15º Convención de Administradores marco las cinco entidades que defienden los derechos de los Administradores de propiedad Horizontal decidieron unirse a fin de buscar consensos en un texto legislativo que retomará su discusión en el próximo ciclo legislativo que comienza en marzo de 2008.
El presidente de CAPHyAI, Lic. Horacio Bielli expresó: “Necesitamos un Colegio porque somos profesionales” y detalló “La gran crisis que vivió la Argentina y en particular la clase media ha hecho que la variable de ajuste fuera: no se hace mas mantenimiento. La causa de esta situación (altas expensas) no es que los Administradores somos chorros o ladrones o los proveedores que también son maltratados, que si no fuera por el crédito de los proveedores yo quisiera saber cómo es la historia. Nosotros no hemos sabido comunicar nuestra profesión a la comunidad”.
Por su parte, Adrían Hilarza, presidente de AIPH sostuvo :“queremos empezar a trabajar en equipo basándonos fundamentalmente en las experiencias del pasado y en no cometer errores, en avanzar profesionalmente”. En otro sentido hizo autocritica: "la falta de comunicación de nuestra parte está a la vista. Nosotros tenemos que hacer una fuerte autocrítica. Tenemos que hacer un frente importante y amplio para trabajar en este aspecto, llegar a los consorcistas y a los medios".
En la misma idea, Juan Manuel Acosta y Lara, titular de AIERH manifestó “Es un paso muy importante que hemos dado las cinco entidades que estamos en esta mesa e Independientemente del articulado de la ley, nosotros queremos trabajar a favor de jerarquizar esta profesión”.
También el vicepresidente de UADI, Osvaldo Primavesi detalló “Ahora se habla que la Ley 941 está devaluada. Y esta devaluada por el propio Estado ya que ha sido un tamiz muy amplio que ha permitido la inscripción de una cantidad de gente que no sabe administrar condominios”.
El apoyo de los propietarios
El presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Dr. Enrique Abatti subrayó el apoyo institucional de la entidad de copropietarios a la creación de un Colegio de Administradores. “Es sumamente necesario profesionalizar y capacitar a los administradores. Lo fundamental es que se haga las cosas bien y con idoneidad. La única forma es que exista un Colegio que regule la matricula como existe en todas la profesiones. Cualquier falta que se cometa en el ejercicio de la profesión va a ser juzgada por el tribunal de disciplina”.

Administración

La Colegiatura va a ejercer un poder de policía sobre el mal Administrador

En la 15º Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina organizada por FRA disertó el titular de Palumbo Administraciones, Ing. Pedro Palumbo y uno de los colaboradores el Dr. Daniel Dordolo.

El eje de la disertación del Ing. Pedro Palumbo, en el Panel “El Administrador en el interior del país” giró sobre la experiencia de Administrar consorcios en Capital y provincia de Buenos Aires. En primer término señaló que “la mitad de mis consorcios están en capital y la otra mitad están en provincia con lo cual hace que yo pueda armar una tabla comparativa basada en estadísticas y no basada en intuiciones. Yo administro aproximadamente una 7500 unidades y mis conclusiones son que: los edificios que tengo en Capital son menos pero la concentración de departamentos por edificio es mayor. Lo que quiere decir que en Capital se concentran en un mismo lugar mayor cantidad de departamentos administrados con lo cual disminuyen los costos fijos. En provincia tengo mayor cantidad de edificios y muy desperdigados la cantidad de departamentos por edificio. Esto coincide con lo que dice el colega Avanzato, hay más PH”.
Ing. Pedro PalumboPor otro lado reflexionó “Generalmente la tarea del administrador se ve por el valor de las expensas y no por el nivel por el cual da el servicio” y en relación a los honorarios expresó: “desde luego es mejor en Capital aunque el valor promedio es el mismo. La expensa promedio que tengo en Capital en todos mis edificios esta en el orden de los $ 331 mientras que en provincia el promedio del valor de las expensas está en $ 136. Mediante pensamiento inductivo hace pensar que en Capital que los gastos son mayores o la gente comprende mas que hay que realizar inversiones para mejorar el edificio. En provincia la gente no lo entiende tanto y lo que más le interesa es bajar las expensas. En la misma cantidad de departamentos la relación de ingresos y gastos entre Capital y provincia es del 2,5, o sea que en capital mis expensas, mis gastos, el entendimiento de la gente para realizar más inversión hace que las comodidades de capital sean superiores a las que hay en provincia. Desde luego que a mayor comodidad mayor gasto, ese es el motivo por lo cual la expensa es más cara. Evidentemente no es más cara por el honorario del Administrador. Por el honorario del Administrador en estos casos es el mismo para la misma cantidad de departamentos. Es una característica de algunos propietarios creer suponer que el manejo del Administrador es el que desequilibra el valor de las expensas lo cual es imposible. Donde el Administrador tiene incidencia es entre el 10 o 20% de la expensa, los sueldos son fijos, los servicios son fijos,. La vieja idea o mensaje de los consorcistas que los administradores con sus honorarios no son el motivo principal que hace que la relación sea de 2,5 a 1 por ciento.
Por su lado, el Asesor en medicina Laboral de la empresa Palumbo Administraciones, Dr. Daniel Dordolo trazó un paralelo entre la medicina y la administración de consorcios: “Hoy se hablaba que hay que arancelar las distintas funciones de la Administración, yo les traigo mi ejemplo: ¿Cómo facturan los médicos a las obras sociales? ¿Cómo facturan los sanatorios? Ponemos a un paciente en una sala de operaciones: el anestesista cobra, la instrumentadora cobra, el transfusionista cobra, el cirujano cobra, cada vez que el médico desarrolla una actividad cobra,. ¿Me quieren decir ustedes cuál es la diferencia entre un médico y un administrador?. Otro ejemplo: los escribanos sistemáticamente cada vez que levantan la lapicera cobra y está bien es lo correcto, porque están arriesgando su futuro, su responsabilidad, su título”.
Dr. Daniel DordoloEn relación a los honorarios de los Administradores, el Dr. Dordolo puntualizó “También escuché que se hablaba de los distintos honorarios que tiene que tener los administradores y es cierto. El administrador menos capaz tiene que tener un honorario que no puede estar por debajo del mínimo que marca el Colegio pero aquellas personas que lo contratan sepan que se va a arriesgar a una cuantas cosas que con un Administrador que cobra más caro”.
Sobre el Colegio de Administradores dijo que “Independientemente de las Cámaras que nos agrupa, el Colegio debe ser una realidad, es una necesidad nacional porque básicamente los va a proteger a ustedes y nos va a proteger a nosotros” y agregó “Hay que hacer trascender que la idea de la Colegiatura tiene por función dejar limpia lo que es nuestra profesión y nuestro trabajo”.
Por último, el Ing. Palumbo habló sobre su posición con respecto a la Colegiatura “Nosotros como administradores tenemos que marchar hacia un Colegio, es bueno para jerarquizar la profesión, es bueno para limpiar la profesión” y enfatizó “Unámonos para que las cinco asociaciones que están unidas continúen así”.

Alquileres

Cómo se pactan los contratos de alquiler

El costo de un diario de tirada nacional se fijó para cerrar un contrato de alquiler. En Capital y GBA aumentaron tres veces más que la inflación. El Banco Central argumentó que se otorgaron en todo el país 4.308 préstamos para inquilinos por un monto de 415 millones. El alquiler representaría algo menos del 50% del salario promedio.

El presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, expresó que los propietarios de inmuebles celebran contratos menores a seis meses "para hacer frente a la suba inflacionaria" y agregó "La situación de abuso en la que está viviendo el inquilino es realmente grave, porque no sólo ahora hay contratos por apenas seis meses, sino que también hay contratos de alquiler de un mes".
Por su parte, el Dr. Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) manifestó que solicitan que se revea la prohibición de indexación de contratos que rige desde el 6 de enero de 2002, cuando se instauró la Ley 25.561 de Emergencia Económica: "Éste es un pedido que hacemos permanentemente. Con la enorme inflación que existe y que se prevé, en el caso de los alquileres y en el de todos los contratos, los propietarios la resuelven escalonando contratos con un 25% de incremento anual. Es decir, que se está produciendo un incremento artificial de precios (por encima de la inflación)".
Dr. Enrique Abatti (CAPRA)De acuerdo a estas medidas, un inquilino puede renovar el alquiler más de tres veces al año y los valores suben incesantemente llegando a valores descontrolados. "Al momento de renovarse los contratos, el valor se incrementa hasta un 100 %",
"Consideramos que ya no hay más emergencia económica. En todos los países civilizados existe la posibilidad de reajustar los contratos por la inflación y acá en la Argentina eso está prohibido por ley, lo que genera enormes perjuicios económicos a las partes, inclusive en el caso de los inquilinos", explicó Abatti.
El valor de los alquileres de inmuebles en la Capital Federal representó entre el 29 y el 49% del salario promedio de los trabajadores del sector formal durante julio pasado, los datos corresponden a un estudio realizado por el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), con datos del Ministerio de Economía y del INDEC. 
El informe detalla que para Caballito y Barrio Norte los alquileres representaron entre 42 y 49% el salario medio; en Balvanera y Almagro significó entre 36 y 38%, y en Villa Lugano y La Boca entre 29 y 34%.
Algunas empresas inmobiliarias explicaron que los contratos incluso se pactaron tomando como precio el valor de un diario de tirada nacional. Desde el sector inmobiliario manifiestan que "la indexación de los alquileres está totalmente prohibida, pero los escalonados son diferentes, porque se fija una suma en forma anticipada y lo único que varía es la forma en que se reparte ese monto en las cuotas, lo que es completamente legal". Sobre este punto, el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, recordó que "los alquileres escalonados están prohibidos por ley, ya que constituyen una forma velada de indexación".
Las cifras del Banco Central indican que desde que se aplico la ley 26.158 en octubre pasado, se otorgaron en todo el país 4.308 préstamos a los inquilinos por un monto de 415 millones, es decir, a razón de 100.000 pesos por cada crédito.
La Unión Argentina de Inquilinos y el Centro de Educación al Consumidor coincidieron en que "no pasó nada con la ley", sin embargo el Central aseguró que se cerraron menos de 5.000 préstamos para inquilinos en todo el país.

Seguridad

Prevención de Riesgos Eléctricos

Las instalaciones eléctricas deben cumplir con un mínimo de condiciones para preservar la seguridad de las personas y de los bienes; así como asegurar la confiabilidad de su funcionamiento.

Las instalaciones eléctricas de los hogares deben estar equipadas con interruptor diferencial, llaves termomagnéticas e instalación de puesta a tierra. La función de estos elementos es evitar accidentes eléctricos (electrocuciones, incendios, etc.), por tanto resulta imprescindible para la seguridad de las personas que habitan que el hogar.
Las instalaciones eléctricas y su revisión periódica deben ser realizadas por un electricista matriculado.
Recomendaciones
Si "saltan" los tapones (fusibles) es porque se produjo una sobrecarga o un cortocircuito en la instalación. Al quemarse, interrumpiendo el suministro, está evitando posibles incendios. No los refuerce, ya que se anula la función de protección que realicen. En ese caso es recomendable consultar con un técnico especialista.
Se recomienda evitar tocar cualquier aparato eléctrico con los pies descalzos o con las manos mojadas o húmedas.
Se recomienda no utilizar los aparatos de telefonía celular cuando están enchufados al cargador. (Ya han habido accidentes fatales).
Es importante no sobrecargar los enchufes utilizando "zapatillas" (prolongadores) que no cuenten con limitadores de corriente. Existen "zapatillas" que tienen medidas de seguridad como fusibles.
Lo mismo sucede con los "triples" que pueden llegar a generar sobrecargas en los tomacorrientes y producir incendios.
No es conveniente tirar del cable para desenchufar artefactos.
Ante el incendio de una instalación o algún artefacto eléctrico bajo tensión (enchufes, electrodomésticos, tablero, etc.) nunca utilice agua para apagarlo. Sólo se debe utilizar matafuegos de tipo ABC ó C.
FUENTE: PADEC (Prevención, Asesoramiento y Defensa del Consumidor) - Consejo Nacional de Seguridad Eléctrica - Secretaría de Industria, Comercio y Minería de la Nación.

Prevención

Recomendaciones para evitar accidentes durante las fiestas

En el hospital de Pediatría sólo tienen tristes recuerdos de chicos heridos por petardos en fiestas pasadas, con todas las secuelas que deja.

S

egún datos de la Asociación Prevención del Trauma Pediátrico en Argentina los accidentes siguen siendo la primera causa de muerte, representan el 12 por ciento de las consultas en las guardias de los ospitales y uno de cada tres chicos queda con alguna discapacidad.

Al respecto, el director del Hospital de Pediatría " Dr. Fernando Barreyro", Jorge Gutiérrez señaló que en los últimos 20 años han atendido todo tipo de casos en la guardia. “Recordamos madrugadas de chicos que ponen petardos en botellas de vidrio y después le explota en la cara. Los petardos en los bolsillos explotan por el calor del cuerpo. Hemos tenido casos en que tuvimos que amputar un dedo” relató.

También manifestó que los accidentes durante esta época festiva principalmente tienen como consecuencia lesiones oculares causados por corchos de bebidas espumantes y quemaduras en el cuerpo por el mal uso de pirotecnia.

Frente a esta realidad el Ministerio de Salud de la Provincia recomienda algunas acciones para evitar accidentes durante los festejos de Navidad y Fin de Año.

1- Si utiliza velas durante las fiestas ubíquelas lejos de otras decoraciones o cortinas. Colóquelas en donde los niños no las alcancen o sus animales domésticos no las puedan tirar. Apague todas las velas antes de salir de la casa o cuando se vaya a dormir.

2- Al destapar una bebida espumante tener el debido cuidado si lo hace dentro de la casa, debe tener en cuenta que el corcho puede rebotar e impactar sobre si mismo u otras personas.

3- No permita que sus hijos traten de hacer sus propios fuegos artificiales en casa. Esto es ilegal y muy peligroso.

5- Siga las instrucciones en la etiqueta y después explíqueselas a sus hijos.

6- No compre ni use ningún producto que no tenga una etiqueta con el nombre, aunque sea económico. Asegúrese además que estén visibles el fabricante y las instrucciones para su uso.

7- Use los fuegos artificiales solamente fuera de la casa.

8- Evitar que los niños usen pirotecnia. Y de utilizarlos sólo hacerlo en la presencia de un adulto.

9- Asegúrese de tener fácil acceso al agua (una manguera y un balde).

10- Encienda sólo un fuego artificial a la vez.

11- No arroje ni apunte fuegos artificiales hacia los demás.

12- No cargar pirotecnia en los bolsillos de su vestimenta.

13- Nunca trate de volver a encender un fuego artificial que no estalló. Espere 15 a 20 minutos y colóquelo en un balde de agua. Para deshacerse de los fuegos artificiales debe remojarlos en agua.

Por último la cartera sanitaria recomienda que en caso de accidentes por fuego o de cualquier índole concurrir de inmediato al médico.

El lector pregunta

Feedback

P.- ¿Quién le debe entregar al encargado los artículos de limpieza? ¿La administradora ó algún miembro de la comisión?. ¿Es obligatorio poner en los cestos bolsas de consorcio, si los vecinos sacan la basura con las bolsas de residuo?-
Javier Turza.
R.- La limpieza de los lugares comunes son un gasto soportado por el consorcio, en general es el administrador que compra y entrega al encargado, a lo mejor en su consorcio tiene otra modalidad, el tema de las bolsas grandes para residuos es para mayor comodidad y cuidado por parte del encargado que debe retirar los residuos. Es mucho más prolijo y más rápido, porque existen horas para dejar las bolsas, caso contrario el consorcio puede tener multas.

P.-Soy propietaria de un departamento de Almagro, el edificio tiene 3 pisos. Como consigo el Reglamento de Administración del Consorcio (el escribano me dice que me lo tiene que dar el Administrador y este me dice que tiene que hacerlo el escribano).-
Silvina Lopez.
R.-Para solicitar el reglamento se lo debe pedir al administrador a su costa, si no se lo entrega, puede dirigirse al Registro de la propiedad Inmueble de la Capital Federal, Venezuela 1135 de 9 a 13 hs, y con su escritura pública pide una copia certificada.

P.- En la cochera que estoy alquilando, ¿puedo yo además de mi auto colocar 2 motos si no ocupo espacios en común?, ya que el espacio que tengo disponible me lo permite, pero al administrador dice que solo puedo colocar un vehículo en la cochera. -
Gerardo Vietez.
R.- Solo se puedo colocar un auto por cochera, no está permitido estacionar así, ya que los reglamentos por lo general así lo establecen, es un estacionamiento para un coche y no depósito de varios.

P.- ¿Tiene derecho el dueño de una cochera a aumentar el valor del alquiler de un mes a otro sin previo aviso? ¿Puede hacer algo para defenderse el inquilino de la cochera?-
Eduardo Lestingi.
R.-El dueño hace lo que quiere con su cocheras, aumenta o no conforme al contrato que haya firmado, el inquilino tiene la opción de irse o quedarse, salvo que haya firmado un contrato que diga otra cosa, entonces se debe respetar.

P.- El portero del edificio me faltó el respeto, por un llamado de atención que hice a la administradora por falta de limpieza del edificio. Me dijo que dado a los 23 años de servicio, el no le iba a dar importancia a los reclamos de los propietarios. Una persona me dejo un sobre en el buzón de la entrada el cual nunca nos fue entregado, pienso que el portero me lo sustrajo, ¿que deberíamos hacer respecto a las llaves del buzón? nos aconsejaron que cambiáramos la cerradura y le sacáramos las llaves para evitar que nos robe la correspondencia, eso se puede hacer, tendríamos algún problema?-
Alberto Digweed.
R.-Todos los problemas que tengan con el encargado deben canalizarlo a través del administrador. A él deben intimarlo para que el encargado cumpla.

"Todas las opiniones contenidas en este mail son propias del autor del artículo y no necesariamente coinciden con las de Palumbo Administraciones."



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