< Si no puede ver el boletín, pulse aquí >

Año I - Nº08
correodelectores@palumboadministraciones.com

Administradores

Colegio Profesional para los Administradores porteños

Comenzó el tratamiento del proyecto de ley que crea el Colegio Público de Administrados de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En el Palacio Legislativo de la Ciudad trabajan Diputados, Administradores y Consorcistas en los consensos necesarios de una normativa que tiene por finalidad: transparentar y dignificar la actividad profesional.

El Colegio Público tendrá a su cargo y controlará el ejercicio de la profesión y actividad de los Administradores de Consorcios, como así también el otorgamiento y control de las matrículas en el ámbito geográfico de la Ciudad de Buenos Aires.

Colegio de AdminsitradoresEl proyecto es de autoría del Diputado Diego Santilli y acompañado por todas las organizaciones de Administradores del sector como CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias), FRA (Fundación Reunión de Administradores), AIPH (Administradores Independientes de Propiedad Horizontal), UADI (Unión Argentina de Inmuebles) y AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios, Renta y Horizontal ).

Según el proyecto el Colegio Profesional contará con una Asamblea de socios, un Consejo Directivo, un Tribunal de Ética y Disciplina y una Comisión Revisora de Cuentas.

El Tribunal de Ética ejercerá el poder disciplinario en los siguientes casos: "Los actos u omisiones en que incurran los inscriptos en la matrícula, que configuren incumplimiento de obligaciones y/o incursión en alguna de las prohibiciones establecidas en la legislación nacional que regula el ejercicio de la actividad" y en la violación a las disposiciones de la Ley, a la normativa arancelaria y a las que se establecen en el Código de Ética Profesional.

Por otro lado, plantea que el Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal deberá:

a) Comportarse con lealtad y buena fe en el desempeño de sus funciones;

b) Administrar el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, sujetándose a las normas legales vigentes, el Reglamento de Copropiedad y Administración, el Reglamento Interno del edificio, y las resoluciones válidas de las Asambleas de Propietarios;

c) Velar por los intereses del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, ejecutar las decisiones válidas de la Asamblea, atender la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del Consorcio y la seguridad de la estructura del edificio;

d) Llevar en legal forma los libros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, según lo establece la ley de Propiedad Horizontal y las leyes laborales;

e) En lo que respecta al Libro de Administración, el mismo cumplirá con lo dispuesto por las disposiciones técnicas de las normas de contabilidad generalmente aceptadas, emitidas por el Colegio que por esta ley se crea;

f) Debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas administraciones;

g) Debe solicitar a los Propietarios del Consorcio, fotocopia de la escritura traslativa de dominio, para llevar actualizado el Libro del Registro de Propietarios, el Administrador queda facultado para solicitar con cargo a la unidad, que no cumple, un Certificado de Dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires;

h) Convocar anualmente, como mínimo, a Asamblea Ordinaria con el propósito de rendir cuenta documentada de su gestión y solicitar su aprobación, redactar el orden del día y labrar el Acta respectiva;

i) Contratar las pólizas de seguros obligatorias, y sobre otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir;

j) Expedir certificado de libre deuda y posibles pasivos sobre las unidades funcionales y sobre el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal a simple requerimiento de los interesados y/o del Escribano interviniente en el acto traslativo de dominio, para lo cual percibirán los aranceles dispuestos por el Colegio para su ejecución, entregando una fotocopia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio, así como fotocopia del Reglamento Interno si lo hubiera;

k) Practicar la liquidación mensual de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacer lo dispuesto en el inc. c) del presente artículo;

l) Nombrar y despedir el personal del Consorcio;

m) En caso de renuncia o remoción, dentro de los cinco (5) días hábiles de ser notificado con copia certificada del Acta de Asamblea de la designación de quien lo reemplace, deberá entregar los fondos y demás activos existentes, en un plazo de treinta (30) días hábiles, deberá entregar los libros y documentos del Consorcio, y rendir cuenta documentada. Todo plazo mayor dispuesto por los Reglamentos de Copropiedad y Administración queda ajustado a lo dispuesto por el presente artículo;

n) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, dentro de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio;

o) Denunciar al Consejo Directivo todo caso de ejercicio ilegal de la profesión;

p) Abonar con puntualidad las cuotas de la colegiación. Se hallan exentos de esta obligación, los profesionales que en virtud de incompatibilidad de carácter legal se hallen impedidos de ejercer libremente la profesión, así como los que con razón fundada soliciten la suspensión de su matrícula por no ejercer temporalmente la profesión. No podrán elegir ni ser electos los profesionales que adeudaren al Colegio cuotas de afiliación;

q) Constituir la fianza que determine el Colegio;

r) Cumplir las normas vigentes que hagan al ejercicio profesional;

s) Informar de todo cambio en el domicilio real.


Por último cabe destacar que en su artículo 8º el Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal tiene derecho a:

a) Percibir los honorarios y aranceles que devengue la gestión realizada. La gestión del Administrador nunca se presume gratuita;

b) Ser depositario y custodio de los dineros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, en caso de existir el manejo conjunto de dichos fondos, deberá constar en Acta de Asamblea, la identificación de los propietarios designados a tal fin, con la trascripción de las responsabilidades civiles y penales que dicho manejo les genera a cada uno de ellos y su aceptación explícita con firma del Acta correspondiente en el Libro de Actas;

c) Dejar de cumplir cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios o del Consejo de Propietarios, previa notificación a éstos, que fuera contraria a las leyes y decretos nacionales o de la Ciudad, reglamento de copropiedad, reglamento interno y/o cualquier otra disposición legal;

d) Desconocer cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios que halla sido adoptada sin el quórum o sin las mayorías obligatorias, previa notificación escrita a los Propietarios;

e) Emitir su voto en las elecciones del Colegio para la constitución de las autoridades del mismo y poder ser electo de acuerdo con lo que establezca la respectiva reglamentación;

f) Proponer al Colegio iniciativas consideradas de utilidad;

g) Ser defendidos por el Colegio toda vez que se vean afectados sus derechos;

h) Gozar de los beneficios que emanan de las actividades y funciones del Colegio;

i) Contribuir al mejoramiento deontológico, científico y técnico de la profesión con un correcto y honesto ejercicio

Prevención

Higiene en los Consorcios, las plagas urbanas: un riesgo para la salud

Especies tales como ratas, ratones, cucarachas, piojos, moscas, palomas, garrapatas, mosquitos, pulgas, ácaros, chinches, entre otras son perjudiciales para la calidad de vida de la población.
Con solo recordar que la falta de higiene y la ausencia de control de ratas en las ciudades medievales desencadenó la epidemia de peste bubónica que mató a la tercera parte de la población europea. O que las cucarachas son vectores en la expansión del cólera y que el mosquito desencadena el dengue alcanzaría para determinar que es indispensable la prevención y el control periódico de plagas.

Las especies son determinadas como plagas cuando por su sobreabundancia generan un perjuicio sanitario o ambiental.
Desde siempre convivimos con atrópododos, insectos, roedores, microorganismos, etc., que descontrolados pueden ser y lo han sido generadores de epidemias ya que pueden portar bacterias, virus y otros gérmenes. Las plagas son potenciales transmisores de enfermedades, cuyos patógenos pueden acceder al cuerpo por diversos caminos como ser la inhalación, la ingestión, por la piel, vía ocular y la transmisión parasitaria. Las enfermedades que algunos roedores transmiten son por ejemplo: hanta virus, tifus, leptospirofis, entre otras.

Las aves, insectos y roedores viven en escenarios que son de lo más variados: sótanos, cloacas, subterráneos, y en espacios más transitados como hospitales, bancos, establecimientos educativos, lugares de trabajo, restaurantes y viviendas familiares.
Todos estos lugares comparten una característica común: albergan huéspedes que pueden representar un verdadero peligro para los seres humanos que, sin querer, están permanentemente a su alcance.

Las cucarachas, ratas y mosquitos son las principales plagas urbanas, seguidas de las palomas y los murciélagos. "Desde el punto de vista biológico, son plaga las especies que generan un impacto negativo en la salud y en la economía del hombre" dice Olga Suárez, doctora en Ciencias Biológicas e investigadora del Conicet.

Higiene en los ConsorciosLos patógenos más comunes relacionados con plagas son los siguientes:

Eschericcia Coli: se halla en las excretas de animales y del hombre y es transportada a alimentos y fluídos a través de toda clase de insectos, particularmente cucarachas. Provoca cuadros intestinales graves a agudos y su patología puede incluso ser letal.

Staphylococcus: bacteria situada en el ambiente y también en alimentos en descomposición, produce septicemia en el flujo sanguíneo y en casos agudos infecciones oculares y necrosis del tejido muscular. Se transmite habitualmente por plagas rastreras que conducen el agente patógeno hacia alimentos.

Salmonella: se presenta de similar forma que el Staphylococcus y requiere atención médica temprana, ya que su estado agudo deriva en envenenamiento y/o muerte.

Hantavirus: se trata de un microorganismo formado por una docena de virus presente en ratas contaminadas, quienes trasladan el patógeno a otros animales a través de partículas en suspensión y restos de orina. El virus ingresa por vía respiratoria provocando líquido pulmonar que deriva en síndrome.
Las patologías van desde deficiencias pulmonares hasta paros cardíacos. En casos epidémicos severos se ha registrado un cincuenta porciento de víctimas fatales.

Tripanosoma Infestans: es el virus causante de la enfermedad de Chagas y está presente en las excretas de la vinchuca. El patógeno ingresa al aparato circulatorio de la víctima picada y provoca diversos síntomas iniciales. La enfermedad es crónica pero de no existir susceptibilidades naturales puede ser controlada cuando es tratada en forma temprana. Sin embargo, la falta de cuidados médicos puede derivar en cuadros agudos y fatales.


Prevención

Roedores: Recomendaciones

¿Por qué se debe evitar todo contacto con las ratas y los ratones?

Las ratas pueden ser portadoras de muchas enfermedades transmisibles al hombre y a los animales domésticos. Además de su importancia sanitaria, con su hábito de roer provocan el deterioro de materiales envasados, madera, cables eléctricos etc. ocasionando además de la contaminación de alimentos importantes daños económicos.

Higiene en los Consorcios En la casa:

» Mantener patios y terrenos limpios y ordenados, de manera de no proporcionarles refugio.
» Mantener el césped corto, ya que el pasto crecido oculta las cuevas y les permite desplazarse con mayor libertad.
» Durante el día depositar la basura en contenedores cerrados.
» No dejar alimentos a disposición de los roedores. Levantar o cubrir la comida de las mascotas y retirar sus excrementos diariamente.

Ante la presencia de roedores,

» No permanecer en habitaciones con signos de presencia de roedores sin ventilarlas previamente.
» Para ventilarlas, ingresar cubriéndose la boca y la nariz con un pañuelo.
» Para evitar cualquier riesgo de contagio siempre usar guantes y botas de goma.
» Ventilar la vivienda durante 30 minutos.
» En caso de encontrar roedores muertos u objetos que puedan haber estado en contacto con ellos, rociarlos con agua lavandina y colocarlos dentro de una doble bolsa de plástico.
» Después de eliminar el material mencionado limpiar el piso y otras superficies con agua lavandina.
» Finalmente, desinfectar los guantes, la ropa y las botas. En lo posible, descartar los guantes y el resto de los elementos secarlos al sol.
» Desinfectarse las manos.

En el barrio:

» Sacar la basura en los horarios adecuados.
» Evitar la acumulación de agua.
» Impedir la formación de microbasurales

Fuente: Programa de Prevención y Control de Plagas - Dirección General de Control de la Calidad Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires.

Viviendas

Protegerían los edificios de propiedad horizontal construidos antes del año 1941

Está previsto tratar en la Legislatura porteña la "Emergencia patrimonial de la Ciudad", tres proyectos presentados pretenden se preserven de posibles demoliciones o intervenciones en las fachadas y espacios comunes de propiedades públicas y privadas con planos registrados antes de 1941.

El proyecto de la diputada Teresa de Anchorena plantea "La Ciudad de Buenos Aires es considerada una de las más importantes del mundo y con una proyección cultural y turística internacional de primer orden. Su patrimonio arquitectónico, urbano y paisajístico constituye un recurso único, excepcional y no renovable que no sólo es un componente crucial de la memoria e identidad de la ciudad y de sus habitantes sino también un factor de atracción turística primordial y de desarrollo económico de la ciudad".

Es por ello que la legisladora solicita que aquellos edificios públicos o privados que sus planos estén registrados antes de 31 de diciembre de 1941 y quieran ser demolidos o se intervenga en sus fachadas o espacios comunes cuenten con un informe de la Dirección General de Interpretación Urbanística a fin de que le de el visto bueno para su ejecución.
El organismo tendrá que tener en cuenta y consultar al Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales y evaluar el valor urbanístico, arquitectónico, cultural, histórico, simbólico y ambiental del inmueble. Aquellos que incumplieren serán pasibles de sanciones previstas en el Código de Edificación.

Edificios AntiguosPor otro lado, el diputado Jorge Enríquez es tajante en un proyecto que expresa la suspensión de "la demolición de los edificios que figuren en el inventario del Ministerio de Cultura bajo la denominación "Edificio Representativo de la Ciudad de Buenos Aires" que integran el Patrimonio Tangible de la Ciudad hasta que se determine el nivel de protección que le correspondiese en particular".

Por su parte, el legislador Fernando Caeiro plantea la "Emergencia Patrimonial de la Ciudad de Buenos Aires" y es por ello que solicita se suspendan "demoliciones de inmuebles comprendidos en el polígono presentado como propuesta para ser declarado como Paisaje Cultural de la Humanidad ante la UNESCO por el Gobierno de la Ciudad".
Entre otros puntos solicita que intervenga el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales a fin de "Revisar y promover los actos administrativos que considere necesario para regularizar los contratos referidos a las obras de refacción y mantenimiento en los edificios de valor patrimonial".

Los motivos expuestos indican "la gravísima y preocupante situación en la que se encuentra el patrimonio arquitectónico y edilicio de nuestra ciudad, debido a continuas demoliciones que se llevan a cabo desde hace aproximadamente 5 años atrás".

Capacitación

Seminario de Comunicación Efectiva para Reclamos y Atencion al Publico

Seminario de Comunicación EfectivaCuántas veces ha sentido que nadie comprende lo que expresa. ¿Ha escuchado alguna vez discusiones inútiles entre dos personas que, desde el punto de vista suyo, defienden lo mismo sólo que usando diferentes palabras? ¿Cuántas veces le ha dicho a sus subalternos qué es lo que espera de ellos, sin conseguir resultados?

La Comunicación es: "la transmisión de información de un Emisor a un Receptor, con el objetivo de modificar la conducta de este último" expresó el rector de la Universidad de Flores (UFLO), Dr. Kertész y profundizó que este cambio implica: "conocimientos, actitudes o creencias y conductas".

Sobre estos temas trato el seminario de comunicación efectiva, los seres humanos nos diferenciamos del resto de los seres por nuestra gran capacidad de comunicación, y por los resultados a los que esta comunicación nos ha llevado. Sin embargo, la mayor parte de las veces la comunicación se ve disminuida por comportamientos negativos aprendidos durante la vida, porque nos dejamos llevar por una falsa lógica, o porque fácilmente cedemos ante nuestros impulsos primitivos.

En su entretenida disertación se detuvo a interactuar con los presentes y detalló que "si no conseguimos nuestro objetivo de una forma podemos variar nuestros propias comunicaciones y conductas en lugar de insistir con más de lo mismo".

Seminario de Comunicación EfectivaEn primer termino planteó 5 pilares para que la comunicación sea efectiva: observación y escucha activa; reflejo, acompasamiento o paráfrasis; formular preguntas a fin de obtener información; dar "caricias" positivas y brindar información sobre sí mismo en sus relaciones con otras personas o el mundo que lo rodea. En segundo lugar, subrayo cuales son los 5 pecados capitales: Criticar o reprochar; dar órdenes; discrepar con las ideas ajenas; adivinar lo que el otro piensa y generalizar en exceso.

Los principios que más adelante se describen les dirán cómo tratar con las personas sin importar con quién, el qué, el dónde ni el cuándo.

1) Toda comunicación se mide por sus resultados
2) El mensaje puede ser además una “caricia” (reconocimiento de la existencia de alguien)
3) Si no consigue su objetivo, varíe su mensaje (el responsable es el Emisor)
4) Más opciones producen mayores resultados (¡sea rígidamente flexible!)
5) La acción pesa más que las palabras
(...)

Estos son algunos de los 27 puntos para realizar una comunicacion efeciente.

Seminario de Comunicación EfectivaEl P.A.N. (Padre-Adulto-Niño)

Dice la teoria que en cada persona existen al menos 3 personalidades, que nos guian a través de las decisiones de nuestra vida. Veamos el caso hipotético de un trabajador que, con mucho esfuerzo, ha terminado la secundaria. Es el primero de la familia que termina el bachillerato y que trabaja en una oficina. El resto de su familia trabaja en el campo o en el hogar.
Cuando este hombre llega ante su supervisor con un problema, en lugar de animarlo a que proponga una solución, su jefe se la da. El jefe sabe que el hombre se está esforzando en obtener lo mejor; así, no lo critica. Pero en lugar de guiarlo para que reconozca lo que está haciendo mal, termina por hacerle el trabajo. Este prejuicio es el peor, porque lleva un mensaje oculto que dice: “no espero que cambies ni que mejores la calidad de tu labor.” Esto es claramento un mensaje de Padre Protector a Niño Sumiso.

Seminario de Comunicación EfectivaSobre esto y mucho más trato el seminario. Desde aqui pueden descargar el
PPS suministrado por el Dr. Kertezs.

Agradecemos a el Adm. Jose Hernandez, asi como nuestros colegas de CYGBA, tambien a los proveedores y consorcista que nos acompañaron. Hasta el proximo seminario, Gracias.

E. Brailovsky y Asociados

El lector pregunta

Feedback

P.- Hace un mes compre un departamento, y no me entregaron el convenio de copropietarios, y el administrador dice no tenerlo, pero en estos momentos debo realizar un arreglo ya que el departamento debajo del mío tiene una gotera, y dicen que si esta dentro del departamento me corresponde pagar el arreglo a mi, ¿es eso correcto? ¿como puedo conseguir un convenio de copropietarios?-
Veronica Saieg.
R.- No es convenio sino reglamento de copropiedad, el administrador debe tenerlo y se lo debe entregar sino lo hace concurra con su escritura al Registro de la Propiedad Inmueble y solicite una copia certificada del mismo. Entre por la página
www.dnrpi.jus.gov.ar Sobre si es correcto o no, no lo puedo saber sin ver el reglamento de copropiedad.

P.- El nombramiento de la administradora, efectuado por la constructora fue por 3 años. Al cumplirse dicho periodo, a través de una asamblea, se ratifica el mandato de la administradora sin especificar tiempo o período. Desde ese momento a la fecha nunca la administración, puso a consideración del consorcio en ninguna asamblea, la continuidad o no de su mandato. Si deseáramos cambiar de administración, que debemos hacer y como?-
Romina Pellegrini.
R.- Deben pedir una asamblea extraordinaria conforme a lo que dice su reglamento, exigiendo el tratamiento de ese punto del orden del día, y fíjense en el reglamento si dice plazo para cumplir el mandato.

P.- Hay una vecina en este edificio que está muy alterada de los nervios y en varias ocasiones cuando hay ruidos o han encendido una luz en el departamento que está en obra y vacío, me toca el portero eléctrico, por ejemplo ayer a las 10:00 pm y dice que mi obligación como presidenta del consorcio es arreglar este tipo de problemas. Ustedes que opinan al respecto, como presidenta ¿Debo estar resolviendo cada problema simple que se presente o no? ¿Que me corresponde hacer? -
Marta Rojos.
R.- Con respecto a lo que Ud. pregunta, primero ¿tienen administrador?. Si lo tienen es él el que tiene que encargarse del asunto y no Ud. porque el consejo de administración del que ud. integra no administra el consorcio, solo controla al administrador, no se deje engañar, si Ud. tiene problemas con esta persona debe hacer las denuncias correspondientes en la policía o en la fiscalía.

Palumbo noticias
Año I
Edición Nº 08
Editor: Ing. Pedro Palumbo
URL's: http://www.palumboadministraciones.com
Ambrosetti 92 1º "A" Capital Federal
Rivadavia 14350 R. Mejía - Pcia. Buenos Aires
SUSCRIPCIÓN: correodelectores@palumboadministraciones.com

"Todas las opiniones contenidas en este mail son propias del autor del artículo y no necesariamente coinciden con las de Palumbo Administraciones."



© 2007 Palumbo Administraciones - Todos los derechos reservados | ®